Art.
85 (nouveau)Note1
. - Lorsque l'immeuble construit
ou le groupe d'immeubles construits est propriété de plusieurs
personnes et comporte plusieurs étages ou appartement ou locaux
commerciaux ou professionnels ou autres appartenant privativement à
une seule personne ou plusieurs personnes. Celles-ci sont présumées
copropriétaires du terrain sur lequel est édifié
l'immeuble, ainsi que de ses parties communes qui ne sont pas destinées
à l'usage exclusif, ou à l'intérêt de l'une
d'elles.
Sont considérées communes les parties des constructions,
ainsi que les terrains, superficies, espaces, couloirs, passages, équipements,
canalisations, locaux de gardiennage, ascenseurs, escaliers, terrasses,
patios et autres parties et composantes destinées à l'utilisation
ou à la jouissance de tous les propriétaires ou de certains
d'entre eux, tant que le contraire n'a pas été spécifié
dans le titre de propriété.
Les séparations mitoyennes entre deux appartements ou locaux
sont propriété commune entre leurs propriétaires.
Ces dispositions ainsi que les dispositions suivantes s'appliquent aux
ensembles immobiliers qui constituent une unité architecturale
intégrée comportant des parties et des commodités
communes au sens du deuxième paragraphe du présent article.
Art. 86.
- La copropriété des immeubles divisés par étages
ou par appartements est régie par les mêmes règles
que l'indivision et le mur mitoyen sous réserve des dispositions
suivantes.
Art. 87.
- Chacun des propriétaires peut user librement des parties communes
de l'immeuble suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits
des autres propriétaires.
A défaut de convention contraire, il a, dans les parties communes,
des droits proportionnels à sa part divise dans l'immeuble.
Art. 88.
- Tout propriétaire doit participer aux charges de conservation,
d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes.
Sa contribution aux charges est sauf convention contraire, proportionnelle
à sa part divise dans l'immeuble.
Art.
89 (nouveau)Note2
. - L'ensemble des propriétaires
visés au paragraphe premier de l'article 85
du présent code sont constitués de plein droit et en vertu
de la présente loi en syndicat de propriétaires doté
de la personnalité civile, et d'un président qui en est
le mandataire légal, chargé de la représenter en
justice en tant que demanderesse ou défenderesse, ainsi qu'auprès
des diverses administrations et entreprises publiques.
Le président du syndicat est choisi conformément aux
dispositions de l'article 97 du présent code.
Le président du syndicat peut être assisté d'un
comité composé de trois à neuf propriétaires
choisis parmi eux à la majorité fixée à
l'article 91 du présent code.
Le syndicat des propriétaires est chargé notamment de
la conservation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier, de la gestion
et de l'entretien des parties communes, conformément aux dispositions
du présent code, et du règlement de copropriété
visé à l'article 90.
Le syndicat des propriétaires peut conclure avec les organismes
de professionnels, tous contrats nécessaires à la préservation,
au gardiennage et à l'entretien de l'immeuble.
Il peut au besoin engager et suivre, pour le compte des propriétaires,
toutes procédures d'immatriculation ou de régularisation
foncière.
Art.
90 (nouveau)Note3
. - Le syndicat des propriétaires
doit adopter un règlement dit "règlement de copropriété"
comportant la détermination, la fixation et la description de
chaque partie commune, en vue d'assurer la bonne utilisation et la bonne
gestion de l'immeuble, et ce, conformément à un réglement-type
approuvé par décret pris sur proposition du ministre chargé
des affaires foncières.
Il peut être ajouté à ce règlement de copropriété
des règles spécifiques répondant aux caractéristiques
de l'immeuble en copropriété, approuvées par l'ensemble
des propriétaires à la majorité fixée à
l'article 91 du présent code et conformément
aux procédures fixées par le règlement de copropriété.
Ce règlement oblige l'ensemble des propriétaires ainsi
que ceux qui acquièrent d'eux un droit sur l'immeuble.
Un exemplaire du texte du règlement de copropriété
est déposé au siège de la collectivité locale
dans la circonscription de laquelle est situé l'immeuble.
Un autre exemplaire est déposé à la conservation
de la propriété foncière lorsqu'il s'agit d'un
immeuble immatriculé, pour être mentionné sur les
titres fonciers concernés.
Il peut être recouru à l'arbitrage pour les litiges résultant
de l'application de ce règlement.
Art.
91 (nouveau)Note4
. - L'insertion ou la modification
des règles spécifiques dans le règlement de copropriété
ne peut avoir lieu qu'à la majorité des propriétaires
présents ou de leurs représentants, et chacun d'entre
eux dispose d'un nombre de voix correspondant à la fraction qui
lui revient dans les parties communes et indivises.
Toutefois, lorsque la fraction dont dispose un propriétaire
dépasse la moitié de l'ensemble des parts dans les parties
communes indivises, le nombre de voix dont dispose ce propriétaire
est réduite à l'ensemble des voix du reste des propriétaires.
Dans ce cas, ainsi que dans les autres cas de partage égal des
voix, celle du président du syndicat est prépondérante.
Art.
92 (nouveau)Note5
. - Le président du
syndicat peut, à son initiative ou à celle du tiers au
moins des propriétaires convoquer une assemblée générale
pour connaître des questions relatives à la gestion des
parties communes et chaque fois qu'il est utile.
La convocation se fait par lettre recommandée avec accusé
de réception, ou par des convocations écrites remises
directement aux intéressés contre signature de reçus.
L'assemblée générale des propriétaires
n'est régulière qu'en présence de la moitié
des propriétaires, en personne ou par représentation.
Les décisions sont prises à la majorité prévue
à l'article 91 du présent code et à
défaut du quorum susvisé, de nouvelles convocations sont
adressées dans les quinze jours suivant la date fixée
pour la première assemblée.
Les décisions au cours de la deuxième assemblée
générale sont prises à la majorité des présents
quel que soit leur nombre ou les quotes-parts de ceux qu'ils représentent.
L'assemblée générale décide des pouvoirs
qu'elle juge utile de donner au président du syndicat pour gérer
l'immeuble, conformément au règlement de copropriété
prévu à l'article 90 du présent
code.
Le président de la collectivité locale dans le ressort
de laquelle est situé l'immeuble peut prescrire au président
du syndicat ou au président provisoire désigné
en application du paragraphe troisième de l'article
97 du présent code, la convocation de l'assemblée
générale des propriétaires chaque fois que de besoin.
Art. 93.
- Au cas où une fraction d'immeuble fait l'objet d'un usufruit,
son titulaire est membre de droit du syndicat au même titre et
dans les mêmes conditions que le nu-propriétaire.
En cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire,
il n'est tenu compte que du vote de celui d'entre eux qui aura à
verser effectivement une contributive.
Art. 94.
- Si une fraction d'immeuble devient la propriété indivise
de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l'une d'entre
elles comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.
Art. 95.
- A la majorité des voix, le syndicat peut imposer toutes assurances
collectives relatives aux risques qui menacent l'immeuble ou les copropriétaires
dans leur ensemble.
Art. 96.
- Le syndicat peut autoriser, aux frais de ceux des copropriétaires
qui en font la demande, tous travaux et toutes installations dont il
ne pourrait résulter qu'un accroissement de valeur pour l'ensemble
ou une partie de l'immeuble, et ce, dans les conditions qu'il déterminera
dans l'intérêt des copropriétaires.
Art.
97 (nouveau)Note6
. - Le président du
syndicat des propriétaires est choisi ou remplacé s'il
y a lieu à la majorité prévue à l'article
91 du présent code et conformément à la procédure
fixée au règlement de copropriété prévu
à l'article 90 du même code.
Ses pouvoirs sont fixés, par le présent code et par le
règlement de copropriété.
Si un président de syndicat de propriétaires n'a pas été
choisi ou n'a pas été remplacé à la suite
d'une révocation ou d'un empêchement, le président
de la collectivité locale dans le ressort de laquelle se trouve
l'immeuble doit, après mise en demeure adressée aux propriétaires
et demeurée un mois sans effet, prendre un arrêté
de désignation d'un président provisoire du syndicat,
parmi eux ou en dehors d'eux, pour une période qui ne saurait
être inférieure à six mois renouvelables par tacite
reconduction, jusqu'au choix par les propriétaires d'un président
parmi eux ou en dehors d'eux, à la majorité prévue
à l'article 91 du présent code.
L'arrêté de désignation du président provisoire
comporte s'il y a lieu désignation des travaux de réparation,
de restauration et d'entretien qui revêtent un caractère
d'urgence résultant des règlements sanitaires, de la sécurité
et de la prévention, en vigueur, ainsi que le montant de la contribution
que chaque propriétaire ou celui qui est en ses lieu et place,
tel que l'occupant ou le locataire ou autre, doit payer pour couvrir
les dépenses et frais.
En cas de retard ou tergiversation de la part d'un propriétaire
ou de l'utilisateur du local dans le paiement des quotes-parts de dépenses
mises à sa charge conformément aux dispositions du présent
code et du règlement de copropriété, le président
du syndicat peut le contraindre au paiement au moyen de la procédure
de l'injonction de payer, et l'utilisateur du local peut exiger du propriétaire
la restitution de ce qu'il a payé à ce sujet.
Le président du syndicat des propriétaires est choisi ou remplacé, s'il y a lieu, à la majorité prévue à l'article 91 du présent code et conformément à la procédure fixée au règlement de copropriété prévu à l'article 90 du même code.
Sa mission est définie par le présent code et par le règlement de copropriété.
Le syndicat des propriétaires peut attribuer une partie ou la totalité des missions du président du syndicat à la majorité prévue à l'article 91 du présent code à un syndic immobilier professionnel, qui les exerce conformément aux dispositions du présent code et le règlement de copropriété visé à l'article 90 du même code.
En entend par syndic immobilier professionnel, tel que désigné ci-dessus, toute personne physique ou morale qui
exerce à titre professionnel moyennant rémunération l'administration des parties communes d'un immeuble ou
groupe d'immeubles ou d'un ensemble immobilier. Il est soumis dans l'exercice de son activité à un cahier des charges qui sera approuvé par arrêté du ministre de l'intérieur et du développement local.
Si le président de syndicat de propriétaires n'a pas été choisi ou n'a pas été remplacé à la suite d'une révocation ou d'un empêchement, ou dans le cas où ses missions n'ont pas été confiées à un syndic immobilier professionnel, le président de la collectivité locale dans la circonscription de laquelle est situé l'immeuble doit, après mise en demeure adressée aux propriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée deux mois sans effet, prendre une décision de désignation d'un président provisoire du syndicat des propriétaires, parmi eux ou parmi les syndics immobiliers professionnels, pour une période qui ne saurait être inférieure à six mois, jusqu'au choix par les propriétaires d'un président du syndicat ou l'attribution de ses missions à un syndic immobilier professionnel par le syndicat des propriétaires à la majorité prévue à l'article 91 du présent code.
La décision de désignation du président provisoire du syndicat des propriétaires ou l'attribution de ses missions à un syndic immobilier professionnel comporte la détermination des travaux de réparation, de restauration, de maintenance et d'entretien qui revêtent un caractère d'urgence résultant des règlements sanitaires, de la sécurité et de la prévention en vigueur, ainsi que le montant de la contribution que chaque copropriétaire ou celui qui agit en lieu et place, tel que le locataire ou autre, doit payer pour couvrir les dépenses et frais.
En cas de retard ou tergiversation de la part d'un propriétaire ou des exploitants précités dans le paiement des quote-parts et participations aux dépenses mises à leur charge conformément aux dispositions du présent
code et du règlement de copropriété, le président du syndicat peut le contraindre au paiement des sommes dont il est redevable au moyen de la procédure de l'injonction de payer, l'exploitant du local peut réclamer
du propriétaire les sommes qu'il a payées à ce sujet.
L'injonction de payer est exécutoire, vingt quatre heures après sa notification, conformément à la procédure prévue
par le code de procédure civile et commerciale. Le recours en appel n'est pas suspensif d'exécution.
Art.
97 bisNote7
. - Le président de la collectivité
locale concernée prescrit les travaux d'entretien et de réparation
nécessites en vertu-des lois et règlements en vigueur,
aux frais des propriétaires intéressés ou de ceux
qui sont en leur lieu et place.
Les dépenses qui auraient pu être engagées à
cet effet par la collectivité locale en vertu de la législation
et de la réglementation en vigueur sont recouvrées suivant
la procédure du recouvrement des créances des collectivités
locales.
Article 97 (ter). Note - Nonobstant toute poursuite pénale, le non-respect par le syndic immobilier professionnel des dispositions de cette loi ou du cahier des charges relatif à l'exercice de l'activité est passible des peines suivantes :
- l'avertissement,
- la suspension provisoire de l'exercice de la profession en tant que syndic immobilier professionnel pour une durée de six mois à un ans,
- la suspension définitive de l'exercice de l'activité par le syndic immobilier professionnel.
L'avertissement est infligé par le président de la collectivité locale concernée, en cas de manquement répété et constaté de la part du syndic immobilier professionnel dans l'exécution des missions qui lui sont confiées, et ce, après avertissement et l'inobservation du manquement dans un délai maximum de dix jours.
La peine de la suspension provisoire de l'exercice de l'activité est infligée par décision du gouverneur de la
région concernée au vu d'une requête adressée au président de la collectivité locale dans la circonscription
de laquelle est situé l'immeuble, formulée par le tiers des propriétaires au minimum ou qui agissent en lieu et
place, tel que le locataire ou autre, et ce, après invitation du syndic immobilier professionnel concerné à déposer ses conclusions dans un délai de dix jours.
La peine de la suspension provisoire de l'exercice de l'activité est infligée également en cas d'infliction plus de deux avertissements à l'encontre du syndic immobilier professionnel.
La peine de la suspension définitive de l'exercice de l'activité est infligée par décision du gouverneur de la région concernée à l'encontre du syndic immobilier professionnel dont trois décisions du suspension provisoire de l'exercice de l'activité sont prononcées à son encontre pendant cinq ans.
La peine infligée est notifiée à l'intéressé par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai maximum de quinze jours.
La décision d'infliction de la peine à l'encontre du syndic immobilier professionnel est notifiée également dans le même délai visé au paragraphe précédent au président de la collectivité locale et au syndicat des propriétaires.
Le président de la collectivité locale concernée désigne un syndic immobilier professionnel provisoire en vue de remplacer son collègue suspendu provisoirement ou en vue de la liquidation de ses dossiers en cas de suspension définitive de l'exercice de l'activité.
Article 97 (quater). Note - Est passible de la peine d'emprisonnement de 16 jours à 2 mois et d'une amende de trois cents dinars à trois mille dinars ou de l'une des deux peines, toute personne qui exerce la profession du syndic immobilier professionnel contrairement aux dispositions du paragraphe quatre de l'article 97 (nouveau) du présent code.
Est applicable, la même peine à toute personne qui ne se conforme pas à la décision de suspension provisoire ou définitive de l'exercice de l'activité visée à l'article 97 (ter) du présent code.
Art. 98.
- En cas de destruction par incendie ou autrement, les copropriétaires
seront tenus, au point de vue de la reconstruction et sauf convention
contraire, de se conformer à la décision qui sera prise
par le syndicat des copropriétaires à la double majorité
fixée à l'article 91.
Dans le cas ou le syndicat déciderait la reconstruction, les
indemnités représentatives de l'immeuble détruit
seraient, sous réserve des droits des créanciers inscrits,
affectées par privilège à la reconstruction.
Art.
99 (nouveau)Note8
. - Lorsque le bâtiment
comporte des étages et des appartements et que deux au moins
appartiennent à deux personnes ou plus, il est extrait du titre
foncier initial, ou du titre foncier unifié autant de titres
fonciers dérivés que de parties privatives, conformément
aux plans topographiques établis par l'office de la topographie
et de la cartographie ou par un ingénieur topographe agréé
conformément à la législation en vigueur.
La quote-part revenant à chaque partie privative dans les parties
communes et indivises est déterminée conformément
aux règles techniques en vigueur.
Le titre foncier initial de l'immeuble loti demeure, après établissement
des titres fonciers dérivés, relatif uniquement aux parties
communes indivises.
Art. 100.
- L'aliénation, le partage ou la constitution d'un droit réel
quelconque, portant sur l'objet du titre individuel, s'étendront,
de plein droit, aux droits correspondants sur les parties communes.
En aucun cas, le partage des parties communes ou leur licitation ne
pourront être demandés.
Toute clause contraire est nulle et de nul effet.
Art. 101.
- On ne peut se prévaloir du droit de retrait en matière
d'immeubles divisés par étages ou par appartements.
Art.
102 (nouveau)Note9
. - Une partie privative individualisée
ne peut être divisée qu'avec l'autorisation du syndicat
des propriétaires à la majorité fixée à
l'article 91 et compte tenu de la législation
et de la réglementation urbanistique en vigueur.
La vocation de ces parties ne peut être changée que par autorisation préalable de l'autorité administrative compétente, conformément à l'article 75 du code de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme. La transformation de ces parties en local à usage professionnel, administratif ou commercial ou pour l'exercice d'une autre activité non conforme à sa vocation initiale ou leur destination à titre professionnel à la location en tant qu'appartements meublés pour une courte période n'excédant pas un mois, est considéré, comme changement de vocation de l'immeuble au sens du présent article.
Toute contravention aux dispositions du paragraphe précédent entraîne l'infliction des peines prévues à l'article 84(bis) du code de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme.
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