Bonjour,
En préparation de l’évaluation approfondie qui sera donnée sur ce site du dispositif introduit par l’alinéa 2 de l’article 412 ter (nouveau) du code de commerce, j’ai pensé qu’il serait utile de l’illustrer par un exemple pratique réel.
J’ai choisi l’un des trois prêts qu’a octroyés la BH Bank en 2021 à l’un de ses clients, Sassu B., pour l’acquisition d’un logement neuf. Les conditions du prêt sont les suivantes, elles ont été relevées du dernier tableau d’amortissement établi par la banque :
• Montant du crédit : 46 484,874 dinars
• Taux d’intérêt : 5,000 00 %
• Date de déblocage : 28/02/2021
• Franchise : 0 mois
• Durée de remboursement : 241 mois
L’examen du tableau d’amortissement ne permet pas de connaître le montant des intérêts inclus dans chaque mensualité, car la banque ne communique pas cette information, mais uniquement le montant total de l’échéance qui inclut à la fois le montant du principal amorti, le montant des intérêts sur le crédit et le montant de l’assurance.
Il est cependant possible de retrouver le montant des intérêts en consultant le relevé de compte sur lequel sont prélevés les montants mensuels liés au remboursement des prêts. De façon indélicate, en effet, et afin de prélever davantage de frais au titre du remboursement du prêt, la banque décompose le montant qu’elle indique dans le tableau d’amortissement en trois montants :
- Le montant de l’assurance
- Le montant des intérêts de l’échéance
- Le montant du remboursement en principal de l’assurance.
Cette décomposition permet soit dit en passant à la banque de prélever une commission hors TVA de 2 dinars soit 6 dinars par échéance !!! Soit, pour ce seul crédit, la somme de 1 446 dinars en hors taxe et 1 720 en TTC, mais, c’est une autre histoire. On clôt la parenthèse pour revenir à l’article 412 ter.
La reconstitution du tableau d’amortissement pour ne tenir compte que des intérêts contractuels et la vérification des
conditions d’application des dispositions de l’article 412 ter a permis d’établir que celles-ci étaient remplies aux échéances suivantes :
• Février 2024
• Février 2027
• Décembre 2039
En effet, une fois payées les échéances en principal et intérêts de ces échéances, le montant des intérêts cumulés payés au cours des années qui précèdent ces échéances s’avère supérieur à 8 % du montant du principal restant dû :
• Mois Intérêts sur 36 mois Principal restant dû 8 % Principal dû
• Févr. 2024 6 663,391 DT 42 130 ,892 DT 3 370,471 DT
• Févr. 2027 2.938,112 DT 35 970,793 DT 2 877,663 DT
• Déc. 2039 286,100 DT 3 454,736 DT 276,378 DT
On vérifie qu’effectivement à la fin des mois cités, la condition sur le montant des intérêts payés comparé à 8 % du capital restant dû est bien respectée. Tous les calculs faits, si ce plan était mis en œuvre, Sassu bénéficiera d’une réduction du montant des intérêts de 14 405,272 DT.
Cependant, la loi 2024-41 du 2 août 2024 ayant été publiée au Journal officiel n° 94 à la date même de sa promulgation et que ce numéro a été déposé auprès du siège du gouvernorat de Tunis le 2 août également, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 412 ter (nouveau) du Code de commerce sont applicables « cinq jours après ». Au plus tôt, une demande aurait pu être formulée auprès de la BH Bank au cours de la semaine commençant le lundi 5 août 2024 puisque à cette date la condition sur les intérêts validée à fin février 2024 ne pouvait qu’être également validée après le paiement de l’échéance du mois de juillet 2024. Si Sassu avait été averti et que diligent, il aurait immédiatement saisi sa banque par une demande de réduction des intérêts qui alors été appliquée à partir du mois d’août 2024, le bénéfice qu’il en aurait tiré se serait établi à 13 621,689. C’est l’apport effectif réel de la loi 2024-41 pour ce prêt. Il reste virtuel cependant.
En effet, faute d’information — tout le monde ne lit pas le Jort ni ne décortique les articles de loi — et faute de communication de la part de sa banque, la Bh Bank — aucune banque n’a d’ailleurs informé ses clients croyant peut-être à une abrogation de la loi — Sassu, l’emprunteur dont je présente le cas n’a pas formulé de demande. Celle-ci n’a été présentée qu’il y a quelques jours et ne pourra être appliquée que pour l’échéance du mois d’avril 2025 et les échéances suivantes.
Une consultation rapide du modèle élaboré par JurisiteTunisie qu’elle a gracieusement mis à ma disposition permet d’identifier le nouveau calendrier suivant pour les demandes de réduction des intérêts et leur application — si l’on suppose que la loi ne sera pas abrogée ou modifiée substantiellement dans le futur :
• Mars 2025
• Mars 2028
• Décembre 2039
La vérification des conditions d’application de la réduction permet d’établir qu’en effet à ces échéances la situation se présente comme suit :
• Mois Intérêts sur 36 mois Principal restant dû 8 % du Principal restant dû
• Mars. 2025 6 421,563 DT 40 391,422 DT 3 231,313 DT
• Mars 2028 2 799,109 DT 33 993,969 DT 2 719,517 DT
• Déc. 2039 290,989 DT 3 513,764 DT 281,101 DT
Si ce planning est appliqué,
Sassu bénéficiera d’une réduction du montant des intérêts jusqu’au remboursement final de son prêt de 12 729,059 DT. Ainsi un « manque à gagner » de 12 729,039 - 13 621,689 = 892,650 DT sera constaté pour un retard dans la formulation de la demande de seulement de 8 mois et en considérant que la Bh Bank s’exécutera le mois d’avril prochain puisque j’ai su que Sassu a remis sa demande contre décharge au siège de la banque lui économisant ainsi les quelques dinars des frais d’envoi en lettre recommandée avec avis de réception.
Le graphique qui illustre cet exemple d’application des dispositions du Code de commerce reprend pour les 241 échéances du prêt le montant de l’échéance en principal — en bleu — et en intérêts — en ocre — ainsi que le montant des intérêts économisés — en vert — par suite de la réduction et de l’application. L’impact de la réduction des intérêts est constaté par la réduction de l’échéance totale en principal et en intérêts. L’échéance totale revient ainsi de 306 DT à 255 au mois d’avril 2025 puis à 236 DT au mois d’avril 2028. Pour les 15 dernières échéances, le montant total du remboursement s’établit à 235 dinars, soit un dinar de moins que l’échéance précédente. La réduction est à peine observable sur le graphique.
Le graphique reprend également une information importante, surtout pour la banque, pour laquelle on a indiqué le coût auquel elle a finalement prêté son argent : 3,00 % l’an alors que le contrat de crédit prévoyait un prêt au taux de 5 %. La réduction est importante et autant Sassu a gagné autant la banque constate un
manque à gagner. Réellement et objectivement, en raison de son importance, il s’agit en fait d’une
perte. Oui, c’est vrai, c’est un autre sujet. Je ne l’aborderais pas ici afin que cette présentation reste plutôt concentrée sur une illustration de l’application de l’article 412 ter, alinéa 2. Les constats, on y reviendra ultérieurement pour démontrer l’
absurdité de la loi qui sans doute fera date ainsi qu’on le verra prochainement.
Retenons pour le moment qu’il faut impérativement déposer sa demande de réexamen du taux qu’on est certain que la condition est remplie ou non, car, d’après la loi, le nombre de demandes de réexamen déposé par un emprunteur n’est limité qu’en cas d’acceptation d’une demande et non en cas de refus et il vaut mieux essuyer un refus que de perdre ses droits à la réduction des taux d’intérêt puisque l’application de la réduction ne s’applique qu’une fois la demande formulée et non rétroactivement comme l’a illustré cet exemple.
Bon appétit.
<![CDATA[<a href="https://www.jurisitetunisie.com/images-forums/TA_SASSU.pdf" target="_blank">https://www.jurisitetunisie.com/images-forums/TA_SASSU.pdf</a>]]> 
