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Archives de la catégorie ‘Droit immobilier’
Promotion immobilière: variation des modalités garantissant l'acquéreur sans trop forcer!
La loi n° 17 du 26 février 1990 relative à la promotion immobilière a connu plusieurs amendements depuis sa promulgation (environ 4). Un nombre important des tunisiens ont eu affaires à des promoteurs immobiliers qui fleurissent de partout. Environ 1600 promoteurs immobiliers se sont faits connus.
Tout le monde peut devenir promoteur. J’ai connu un électricien (simple agent) et un maçonniez qui se sont convertis en promoteurs et ils le sont encore. Il suffit d’être agrée par le ministère chargé de l’habitat pour devenir un homme d’affaire. L’acquisition des terrains et la construction ne nécessitent pas un autofinancement colossal puisque le tout pourrait être financé par des crédits bancaires et les acomptes des clients.
Le marché est juteux.
Et même si plusieurs acquéreurs se sont rendus compte après acquisition que ce n’était pas l’immeuble dont ils ont rêvé, les actions en justice intentées contre ces promoteurs sont rarissimes.
Les heureux promoteurs doivent cette accalmie à la nature du tunisien qui craint les polémiques judiciaires d’autant plus qu’il se trouve démuni de toute force financière après avoir déboursé tout pour avoir un chez soi.
C’est peut être dans ce cadre qu’un nouveau projet de loi va intervenir pour mieux assurer ces acquéreurs qui consentent des avances sur prix aux promoteurs par un simple amendement apporté à l’article 12 de la dite loi.
Cet article dans sa rédaction actuelle interdit dans son 1er paragraphe au promoteur d’exiger ou accepter des versements, dépôts, souscriptions ou effets de commerce avant la signature de la promesse de vente dans les conditions prévues à l’article 10 de la même loi.
Toutefois, Le second paragraphe autorise, et uniquement après signature de la promesse, que des avances peuvent être consenties par l’acquéreur à condition qu’elles (les avances) donnent lieu à la délivrance d’une caution bancaire par le promoteur dans les conditions prévues par le cahier des charges.
Le nouvel article 12 va ajouter la caution délivrée par une institution d’assurance au profit de l’acquéreur.
Ce ne sont pas des cautions cumulatives. Le promoteur délivrera soit une caution bancaire soit une caution assurance.
Nous aurions souhaité que la protection des acquéreurs soit plus étendue. Car les problèmes avec la promotion immobilière ne se situent pas au niveau de ces avances mais plutôt au niveau des retards de livraison et les défauts qui se manifestent après entrée en jouissance.
En effet, il serait plus judicieux de prévoir la garantie effective des acquéreurs pour les pénalités de retard de livraison que doit assumer le promoteur.
Ensuite, faut-il obliger le promoteur à s’assurer de la mise en place du syndic et l’adoption de son règlement par un engagement signé par les acquéreurs.
Il suffit de voir l’état des immeubles après 1 ou 2 années d’exploitation pour se rendre compte que l’esprit de la communauté faisant défaut ( avec des conséquences désastreuses) les parties communes disparaissent dans un laps de temps record par le fait de leur appropriation par une minorité sans crainte des sanctions et profitant de l’absence de police du syndic qui ne verra le jour qu’après une ère.
Si on donne l’occasion à des gens pour devenir riches faut-il aussi les obliger à garantir, au moins, la paisibilité des modestes acquéreurs qui ont payé (et lourdement) pour assurer la richesse des autres.
Nous espérons aussi que le tunisien ne craint plus un promoteur et qu’il fasse valoir ses droits quant au retard de livraison et aux vices cachés et apparents qu’il constate à son entrée en jouissance du bien acquis.
Plus encore; Qu’il ne se laisse pas faire en cas de publicité mensongère faisant état qu’on lui vend un imeuble dans un paradis avec un luxe que des monarques en rêvent. STOP. Consultez Vos avocats avant de signer et n’hésitez pas à NEGOCIER.
La mise à jour des titres fonciers: une autre réforme en cours.
Après la loi n° 92-39 du 27 avril 1992 portant mise à jour et dégel des titres fonciers et la prorogation de ses dispositions en vertu de la loi n° 98-30 du 20 avril 1998, la Loi n° 2001-34 du 10 avril 2001 portant mise à jour des titres fonciers a été promulguée abrogeant la loi 92-39. On a cru que c’est la fin. Mais hélas, le législateur ca encore intervenir pour modifier la loi en cours espérant atteindre le dégel.
La réforme en cours n’est pas un simple amendement. Elle touche les articles 4, 10, 12, 14, 22, 24, 25, 28, 29, 30, 31 et 32. En somme, 12 articles sur 36, soit le 1/3.
Beaucoup de juristes n’ont pas encore saisi comme il le faut les nouveaux textes de 1992 ou de 2001 et la pratique au niveau du TI (tribunal immobilier) et les services du registre foncier ont aggravé les amalgames et la confusion.
Les questions de dégel et de mise à jour des titres fonciers n’a jamais atteint la clarté requise pour une bonne application du système.
La tenue du Registre foncier est gouvernée par 2 principes: la légitimité (u légalité) des inscriptions et leurs successions logiques conformément aux dispositions des articles 389, 390 et 392 du CDR (Code des Droits Réels).
Ainsi, ne peuvent être inscrits que les droits réels mentionnés par le CDR (article 12 et 373) transférés conformément à l’article 12 (Contrat, Succession, prescription…). Le transférant devant être le dernier mentionné sur le titre.
Pour des multiples raisons (mauvaise réaction des actes, inertie des acquéreurs…) l’actualisation des titres fonciers faisait défaut ce qui a empêché une succession logique de propriété et ses inscriptions.
Les dégâts sont énormes et le législateur est intervenu pour dégeler la situation en accordant au TI le pouvoir de débloquer la situation par une révision de la situation juridique de ces titres.
Ces pouvoirs n’ont pas été fondés sur une volonté de déterminer les détenteurs des titres et par la même les propriétaires, mais de surmonter des obstacles matériels ou juridiques empêchant un propriétaire légitime d’inscrire son droit réel au RF.
Mais les abus ….s’en est suivie parfois des situations chaotiques de non retour étant donné que les jugement en matière de mise à jour ne sont susceptibles que d’un recours en révision auprès du Tribunal qui a rendu le jugement incriminé (!!??).
La réforme tend principalement instaurer le recours d’appel et déterminer la procédure :
1- l’instauration d’un recours en appel:
L’appel instauré est une justice à double degré qui présente plus de garanties aux justiciables. Il permet le report de l’affaire devant une autre cour avec une composition différente de celle qui a rendu le jugement incriminé.
Il est à noté que les juges ne peuvent procéder ni au partage, ni à la résiliation des contrats ou leur annulation. En revanche, ils peuvent vérifier (التأمل) !!! les contrats en vue d’éliminer les anomalies causes du gel.
2- procédure de l’appel
Toute personne intéressée aura désormais droit à interjeter appel contre le jugement de mise à jour (Tahiine تحيين) dans un délai qui compte à partir de la date du jugement et finit 60 jours de l’inscription (!!!!!!!!) (on verra les étoiles en pleine lune à cause de cette formule magique)
في أجل يبتدئ من صدور الحكم بالتحيين وينتهي بانتهاء ستون يوما من تاريخ إدراج هذا الحكم بالسجل العقاري.
Cette requête devra contenir les indications et les mentions similaires à celles de la requête d’appel en matière civile telles que précisées au CPCC.
Elle doit être présentée par un avocat à la Cour (Cassation ou Appel).
Donc, à priori, il s’agit d’une réforme justifiée. Mais au vu de la rédaction des articles et si les choses resteront comme elles le sont, on ne sera pas étonné de voir ce texte en cours de modification quelques années plus tard.
