La loi n° 17 du 26 février 1990 relative à la promotion immobilière a connu plusieurs amendements depuis sa promulgation (environ 4). Un nombre important des tunisiens ont eu affaires à des promoteurs immobiliers qui fleurissent de partout. Environ 1600 promoteurs immobiliers se sont faits connus.
Tout le monde peut devenir promoteur. J’ai connu un électricien (simple agent) et un maçonniez qui se sont convertis en promoteurs et ils le sont encore. Il suffit d’être agrée par le ministère chargé de l’habitat pour devenir un homme d’affaire. L’acquisition des terrains et la construction ne nécessitent pas un autofinancement colossal puisque le tout pourrait être financé par des crédits bancaires et les acomptes des clients.
Le marché est juteux.
Et même si plusieurs acquéreurs se sont rendus compte après acquisition que ce n’était pas l’immeuble dont ils ont rêvé, les actions en justice intentées contre ces promoteurs sont rarissimes.
Les heureux promoteurs doivent cette accalmie à la nature du tunisien qui craint les polémiques judiciaires d’autant plus qu’il se trouve démuni de toute force financière après avoir déboursé tout pour avoir un chez soi.
C’est peut être dans ce cadre qu’un nouveau projet de loi va intervenir pour mieux assurer ces acquéreurs qui consentent des avances sur prix aux promoteurs par un simple amendement apporté à l’article 12 de la dite loi.
Cet article dans sa rédaction actuelle interdit dans son 1er paragraphe au promoteur d’exiger ou accepter des versements, dépôts, souscriptions ou effets de commerce avant la signature de la promesse de vente dans les conditions prévues à l’article 10 de la même loi.
Toutefois, Le second paragraphe autorise, et uniquement après signature de la promesse, que des avances peuvent être consenties par l’acquéreur à condition qu’elles (les avances) donnent lieu à la délivrance d’une caution bancaire par le promoteur dans les conditions prévues par le cahier des charges.
Le nouvel article 12 va ajouter la caution délivrée par une institution d’assurance au profit de l’acquéreur.
Ce ne sont pas des cautions cumulatives. Le promoteur délivrera soit une caution bancaire soit une caution assurance.
Nous aurions souhaité que la protection des acquéreurs soit plus étendue. Car les problèmes avec la promotion immobilière ne se situent pas au niveau de ces avances mais plutôt au niveau des retards de livraison et les défauts qui se manifestent après entrée en jouissance.
En effet, il serait plus judicieux de prévoir la garantie effective des acquéreurs pour les pénalités de retard de livraison que doit assumer le promoteur.
Ensuite, faut-il obliger le promoteur à s’assurer de la mise en place du syndic et l’adoption de son règlement par un engagement signé par les acquéreurs.
Il suffit de voir l’état des immeubles après 1 ou 2 années d’exploitation pour se rendre compte que l’esprit de la communauté faisant défaut ( avec des conséquences désastreuses) les parties communes disparaissent dans un laps de temps record par le fait de leur appropriation par une minorité sans crainte des sanctions et profitant de l’absence de police du syndic qui ne verra le jour qu’après une ère.
Si on donne l’occasion à des gens pour devenir riches faut-il aussi les obliger à garantir, au moins, la paisibilité des modestes acquéreurs qui ont payé (et lourdement) pour assurer la richesse des autres.
Nous espérons aussi que le tunisien ne craint plus un promoteur et qu’il fasse valoir ses droits quant au retard de livraison et aux vices cachés et apparents qu’il constate à son entrée en jouissance du bien acquis.
Plus encore; Qu’il ne se laisse pas faire en cas de publicité mensongère faisant état qu’on lui vend un imeuble dans un paradis avec un luxe que des monarques en rêvent. STOP. Consultez Vos avocats avant de signer et n’hésitez pas à NEGOCIER.